목표가 8만1000원 건설업 최선호주
상반기 사업 호조로 어닝모멘텀 확보
3기 신도시로 대표될 디벨로퍼 업황의 최수혜주
2000년대 초반 2기신도시 관련 주가 레벌업 재현 가능성

하나금융투자 채상욱 애널리스트는 최근 발표한 리포트에서 HDC현대산업개발에 대해 '3기 신도시를 대표할 디벨로퍼 업황의 최수혜 종목'이라고 평가했다. 과거 2기신도시 지정과 공급시기였던 2003~2004년을 전후로 자체주택사업을 대거 확보하는 과정에서 2만세대 8조원규모의 분양매출실적을 거두면서 주가수준이 레벨업했던 상황이 재현될 가능성이 높다는 예상이다.

HDC현대산업개발(코스피 294870 HYUNDAI DEVELOPMENT COMPANY LTD)은 2018년 시공능력평가에서 10위에 오른 건설회사이며 동사의 현황은 자체사업 입주 본격화로 외형성장세가 이어지고 있다. 동사는 2018년 5월 해외건설업과 토목 건축공사 등을 영위할 목적으로 HDC(구 현대산업개발)에서 사업부문의 인적분할을 통해 설립됐다. 주력부문인 주택부문에서 IPARK 브랜드를 통해 자체 분양사업을 진행하면서 재개발 재건축 민간개발형 도급사업 등의 사업도 진행해왔다. 동사는 종속기업인 HDC현대PC를 통하여 콘트리트제품 제조업을 운영해왔으며 호텔HDC(주)를 통하여 호텔과 콘도업사업도 펼쳐왔다. 인적분할에 따른 신규 설립으로 결산기준 매출액 2조7927억3700만원 영업이익 3179억3100만 원, 당기순이익 2298억5300만 원을 거뒀다. 분양예정이던 자체사업이 도급방식으로 전환되면서 진행기준 매출인식이 가능해지면서 하반기 도급매출에 반영될 경우 외형성장에 기여할 것으로 전망된다. 인도기준이 적용되는 자체사업 현장은 ▷영통 아이파크캐슬 1차 ▷청주가경 아이파크 1차 ▷2020년 청주가경 아이파크 2차 등을 보유하고 있어 입주 본격화 이후 외형성장흐름이 기대되고 있다. 분할 전 회사인 현대산업개발이 영위하던 사업 중 ▷건설사업부문 ▷PCE사업부문 ▷호텔 ▷콘도사업부문을 운영하고 있다. ▷부평 현대아파트단지 ▷수원 아이파크시티 등 자체 민간도시개발사업을 진행해오면서 쌓은 실적과 노하우를 보유하고 있다. 고수익형 자체 분양사업에 특화한 경쟁력을 갖추고 있어 도급공사에 비해 수익성이 높다는 평가다.

HDC현대산업개발의 사업환경은 ▷국내 부동산 신규 분양시장은 2013년 하반기 이후 현재까지 안정적인 회복세를 보이고 있으며 ▷토목은 정부 예산감축 등으로 발주 감소와 경쟁심화가 진행되고 있다. 주요제품은 ▷일반건축(8.4%) ▷토목(5.7%) ▷외주주택 등(64.1%) ▷ 자체공사 (16.4%)등으로 구성된다. 원재료는 ▷철근(18.9%) ▷레미콘(19.5%) ▷공조장비(4.6%) ▷조명기구(4.3%) ▷콘크리트파일(1.8%) 등으로 구성된다. HDC현대산업개발의 재무건전성은 ▷중하위등급으로 매겨졌으며 ▷부채비율153% ▷유동비율168% ▷자산대비차입금비중15% 등으로 요약된다. 진행중인 신규사업은 없는 것으로 전해졌다. HDC현대산업개발은 PC(프리캐스트 콘크리트)사업과 호텔업 중심의 건설업체다. 사업환경은 ▷국내 부동산 신규 분양시장은 2013년 하반기 이후 현재까지 안정적인 회복세가 이어지고 있으며 ▷토목은 정부 예산감축 등으로 발주감소와 경쟁심화가 이어지고 있는 상황이다. 주요제품은 ▷일반건축(8.4%) ▷토목(5.7%) ▷외주주택 등(64.1%) ▷자체공사(16.4%) 등으로 구성된다. 원재료는 ▷철근(18.9%) ▷레미콘(19.5%) ▷공조장비(4.6%) ▷조명기구(4.3%) ▷콘크리트파일(1.8%)등이다. 동사의 재무건전성은 중하위등급으로 평가됐으며 ▷부채비율153% ▷유동비율168% ▷자산대비차입금 비중15% 등으로 요약된다. 주요실적변수는 개발 중인 자원 프로젝트 성공시 실적의 상당 수준 레벨업이 가능하다. 진행중인 신규사업내용은 미공개상태다. 동종업계에서 1~5위권에 포함된 업체는 ▷현대건설 ▷GS건설 ▷대림산업 ▷대우건설▷HDC현대산업개발 등이다.

HDC현대산업개발의 2019년 자체사업은 총 3건이다. 가장 대규모 사업장은 대전 도안2차 아이파크(2560세대)이고 두 번째는 수원 망포 아이파크 2차(1815세대)이며 세 번째가 의정부 주상복합(미군기지 재생 1300세대)다. 이 중 대전 도안2차 아이파크는 지난 3월 분양이 성공리에 마무리됐다. 동사는 2019년 5600세대 2020년은 1만세대 등의 분양계획을 마무리한 바 있다. 그러나 연평균 3500세대 수준의 자체사업을 추진하던 HDC현대산업개발은 2016~2018년 택지 소진기에 자체공급이 감소하면서 1조2000억원을 상회하던 자체매출이 8000억원 아래로 밀려난 상태다. 그러나 지난 3년간 준비해온 3건의 자체사업은 5600세대로 역대 최대분양물량이다. 2020년의 2건(▷광운대역세권 복합개발 ▷파주 운정 동패동 자체사업개발)의 경우 매출기준 환산 시 1만세대 이상의 공급과 유사한 수준이다.

2019~2020년의 사업이 성공적으로 분양할 경우 HDC현대산업개발의 이익창출력은 급격히 증가할 것으로 예상되며 사업이 종료될 경우 자본총계는 1조9000억원에서 3조5000억~5조원 이상으로 증가할 것으로 기대된다. 현재 시총 2조3000억원을 고려하면 상당한 규모의 이익 모멘텀이 발생할 전망이다. 그 시작이 대전도안 아이파크 2차다. 일본의 디벨로퍼처럼 HDC현대산업개발도 주택중심 디벨로퍼에서, 역세권 복합개발이나 군부대 재생사업, 도시환경사업 복합개발 등을 영위하는 기업으로 변모 중에 있다. 특히 광운대 역세권의 경우 총 개발연면적은 부지면적만 4만6000평에 이를 정도로 초대형사업이다(ex:아이에스동서의 용호동 개발은 12만2000평 사업). 이익 모멘텀 최대치로 올라간 HDC현대산업개발에 대한 컨빅션 바이를 제시하겠다. 동사의 주가흐름을 살펴보면 52주 최고가는 7만7900원 최저가는 3만8550원이었다. 액면가는 5000원이고 시가총액은 2조1815억원에 달하며 시총순위는 105위에 올랐다. 외국인지분율은 30.8%였고 기말보통주배당률은 10%였다. HDC현대산업개발은 동종업계에서 5위에 올라있으며 현대건설 GS건설 대림산업 대우건설 등이 1~4위를 달리고 있다.  

종목리서치 | 하나금융투자 채상욱 |

3기 신도시로 대표될 디벨로퍼 업황의 최 수혜주

HDC현대산업개발은 3기 신도시로 대표될 디벨로퍼 업황의 최수혜 종목이라고 판단한다.
과거 2기 신도시 지정-공급시기였던 2003~4년을 전후로 자체주택사업을 대거 확보하는 과정(2007년 기준 2만세대/8조원 분양매출)동안 PBR 0.8배에서  3.5배로 주가 리레이팅 되던 시점의 재림이다.

2019~2020년의 기간동안 신규 자체주택사업 확보를 기대하며 현재 추진중인 사업 파이프라인 이외에 추가로 사업확대 기대한다.

현PBR도 0.9배 수준이어서 거의 평행우주급 상태라고 본다.

상반기 사업 호조로 어닝모멘텀 확보

HDC현대산업개발은 지난 3년간 자체주택사업의 규모가 감소하며 어닝 모멘텀 역시 감소해왔다.

연평균 1.2조원의 매출을 차지하던 자체주택매출은 2019년 0.6조원으로 50%감소했고, 이는 연평균 3,500세대의 자체주택분양사업이 지속해서 감소하여 2016~2018년동안 1,600, 800, 0건으로 감소했기 때문이다.

2019년 3건 1.6조, 2020년 1건 2.6조원, 2021년 2건 2.0조원 등 자체사업 매출확대로 자체매출이 평균 1조원을 추가할 것으로 기대되고 이는 OP 2,500억원 추가요소이다.

이에, 2020년부터 HDC현대산업개발은 7,000억원대 이익으로 올라갈 것이 예상된다.

TP 8.1만원, 건설업종 최선호주 탑픽 제시

HDC현대산업개발의 목표주가를 8.1만원으로 유지하고 건설업종 내 최선호주로 제시하겠다.

15년만에 돌아온 디벨로퍼 업싸이클을 정면으로 맞이하며 업종 내 최수혜를 입을 것이 기대된다.

특히 변화하는 대외여건 속에서 국내를 중심으로 성장전략을 수립할 수 있다는 점에서 현 주가수준은 초저가쇼핑이 가능한 수준이다.

탑픽 제시하겠다.

베타뉴스 홍진석 (press@betanews.net)
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