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재건축초과이익환수제 해법…‘임대후 분양’ 눈길 끌어

  • 전소영 기자
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    입력 : 2018-05-29 17:31:39

    ▲ 대치쌍용2차에 제시한 ‘한남더힐형’ 분양 사업방식

    재건축부담금 공포가 현실로 다가 온 가운데 재건축부담금 피해를 최소화할 해법으로 ‘임대후 분양’ 방식이 부각되고 있다.
     
    관련 업계에 따르면 이번 주 토요일 시공사 선정을 앞둔 ‘대치쌍용2차’ 조합원 뿐 아니라 재건축을 추진 중인 인근 단지에서도 ‘임대후 분양’에 관심을 갖고 자발적인 스터디 모임까지 생겨나고 있다.

    ‘임대후 분양’에 대해 국토부는 ‘시간을 갖고 검토하겠다’는 입장이지만 서울 주요 지역에서 임대아파트 공급에 호의적인 정부와 조합원 개발이익을 늘리려는 조합이 ‘윈-윈’의 전략으로 맞물릴 경우 의외의 시너지가 발생할 수 있다고 전문가들은 예측하고 있다.

    이달 15일 서초구청이 반포현대 조합원당 평균 1억 3500만원의 재건축부담금 예정액을 산정, 발표하면서 재건축을 추진하던 강남권 주요 단지들이 혼란에 휩싸였다. 당초 조합이 최초 산정한 금액보다 무려 16배가 높아 말로만 무성했던 재건축 부담금 폭탄이 현실로 다가왔기 때문이다.

    일각에서는 법령이 완화될 때까지 재건축을 미뤄야 한다는 주장도 나오고 있는 가운데 ‘대치쌍용2차’ 시공사 선정과정에서 대우건설이 들고 나온 ‘임대후 분양’방식에 조합원 뿐만 아니라 인근 재건축 조합들도 큰 관심을 보이고 있다. 이 방식은 지난 2009년 임대아파트로 공급하고 2016년 분양전환으로 대박을 터뜨린 ‘한남 더힐’(시공사 대우건설)의 분양 방식을 성공 모델로 따라한 것이다.

    현재 일반분양 전환이 활발이 진행되는 가운데 ‘한남 더힐’의 시행사는 큰 개발이익을 거둘 것으로 예상된다. ‘한남 더힐’ 인근에서 분양 예정인 ‘나인원 한남’도 ‘선임대 후 분양전환’으로 시장에 나올 것으로 예상되 ‘임대후 분양’이 현실적인 대안이 될 수 있음에 무게를 더하고 있다.

    대우건설은 ‘대치쌍용2차’에서 재건축부담금을 피해 갈 카드로 ‘후분양’과 ‘임대후 분양’ 을 꺼내 들고 있다. ‘한남 더힐’의 시공사로 참여해 ‘임대후 분양’에 대한 이해도가 높고 작년 9월 신반포15차 재건축 수주 시 누구도 예상 못한 ‘후분양제’ 카드를 꺼내 들어 시공권을 따냈기 때문에 업계관계자들은 대우건설이 이 두가지 분양방식의 결합•운용에 대한 실행력이 높을 것으로 예상하고 있다.

    ‘후분양제’는 전방위적으로 촘촘하게 짜여 진 부동산규제 속에 무리하게 분양을 서두르지 말고 저금리를 이용한 레버리지로 불어난 사업비 이자를 견뎌내고 준공시점에 좀 더 높은 분양수익을 바라보자는 것이다.

    그러나 후분양제 적용 시점에도 분양가상한제 등 부동산 규제가 계속될 경우 ‘임대후 분양’이 적용된다. 분양가상한제가 적용되는 일반분양가와 주변 신규 아파트 전세가 비슷한 수준임을 감안하면 전세보증금으로 공사비, 사업비 등을 감당할 수 있게 된다.

    한편, 부동산 전문가들은 올해도 강남권 재건축 등 서울 주요지역의 시공권 확보전이 치열할 것으로 예상되는 가운데 재건축부담금에 대한 현실적인 해법을 제시한 업체가 조합원들의 표심을 얻을 수 있을 것이라고 조언하며 ‘임대후 분양’ 방식과 같이 정부와 조합이 ‘윈-윈’할 수 있는 묘책 마련을 건설사들에게 주문했다.



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