주택 시장에 대한 정부 규제가 심화되면서 수익형 부동산 시장에 눈을 돌리는 이들이 늘어나고 있다. 특히 분양형 호텔은 합리적인 비용으로 투자가 가능한 데다 객실가동률만 잘 고려한다면 안정적인 수익률을 기대할 수 있어 관심을 얻고 있는 추세다.

하지만 그렇다고 해서 분양형 호텔에 무분별한 투자를 시도하는 것은 금물이다. 호텔의 시공과 시행, 운영의 주체가 서로 다른 경우, 투자 및 수익과 관련해 다양한 문제가 발생할 수 있기 때문이다.

실제로 시행사와 시공사, 위탁운영사가 달리 운영된 제주도의 한 분양형 호텔은 수익 배분과 관련해 문제를 빚기도 했다. 분양 성공만을 목표로 하는 시행사와 공사 기간 내 준공을 목표로 하는 시공사, 준공 후 관리만을 담당해 분양 및 준공에 관여하지 않는 위탁운영사가 수익 배분에 관여하는 입장이 서로 상이하게 나타난 것이다.

이러한 경우에는 분양 완료 후 현장을 떠나는 시행사와 건축공사비를 지급하면 계약이 종료되는 시공사는 수익 배분에 관여하지 않게 되고 위탁운영사가 호텔을 운영, 수익금을 배분하는 구조가 발생하는데 문제는 여기에서 비롯된다.

운영사가 전체 매출의 5~8%를 선 취득한 후 객실 운영에 발생한 소모비용을 정산하고, 그 이후 분양 계약자들에 이익을 배분하다 보니 보장내용으로 제공한 수익금을 이행하지 못하는 경우가 발생하는 것이다.

부산의 한 호텔 역시 마찬가지다. 위탁사를 두 곳으로 나누어 운영을 진행한 이 호텔은 수익과 관련한 운영사 우선 배분 정책으로 인해 위탁사 간 분쟁이 발생한 것은 물론, 분양 계약자들에게 수익금이 제대로 지급되지 않은 문제가 나타나 고민을 낳고 있다.

그렇다면 과연 이러한 문제가 발생되지 않으려면 어떻게 해야 할까? 답은 바로 수익보장과 관련한 책임의 문제에 있다. 시행과 시공, 운영이 각기 다른 곳에서 이루어지는 경우, 수익 보장과 관련해 책임을 물을 수 있는 주체 파악이 어렵기 때문이다.

따라서 분양형 호텔 투자 시 발생하는 수익 관련한 문제점을 해결하기 위해서는 수익보장과 관련한 책임을 물을 수 있는 주체 파악이 가능한 분양형 호텔 운영 시스템을 갖추는 것이 우선되어야 한다.

부동산 업계 관계자는 “분양형 호텔 투자 시 발생하는 잡음을 줄이기 위해서는 시행과 시공, 자체적인 프로그램 개발을 통한 책임 운영이 가능한 호텔이 많이 생겨나야 한다”며, “이러한 호텔 운영 시스템이 정착되면 분양형 호텔 투자 시 발생할 수 있는 리스크를 줄일 수 있을 것”이라고 조언했다.

베타뉴스 구재석 기자 (press@betanews.net)
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