[베타뉴스/경제=조항일 기자] "갈수록 대출문턱이 높아지니 이번엔 꼭 당첨 됐으면 합니다"

지난 27일 고덕주공 3단지를 재건축하는 '고덕 아르테온'의 견본주택을 방문한 신모(46)씨는 지난해 분양한 '고덕 그라시움'에서 고배를 마셨다. 신씨는 "원하는 소형 당첨가점이 50점대 후반이어서 아깝게 떨어졌다“며 ”새 정부가 무주택 실수요층의 청약기회를 대폭 확대한 만큼, 당첨의 기대감을 갖고 있다“고 말했다.

지난해 분양한 고덕 그라시움은 평균분양가가 3.3㎡당 2338만원으로 당초 예상가인 2400만~2500만원 보다 낮게 책정됐다. 당시 일반분양분은 1621가구. 고분양가 논란이 일기도 했으나 아파트 매매가 강세기조에 힘입어 1년이 지난 현재 분양권 웃돈이 평균 1억 원을 호가하고 있다.

 

'고덕 아르테온'은 평균분양가가 3.3㎡당 2346만원으로 지난해와 비교해 큰 차이가 없다. 분양권 당첨은 '로또' 공식이 현실화 되는 분위기다.

▲일반물량 전용 84㎡ 로얄층 대량 확보…1순위 자격요건 강화 변수

'고덕 아르테온'은 지하 3층~지상 34층, 41개동, 총 4066가구 규모다. 이중 1397가구를 일반분양한다. 전용면적은 59~114㎡다. 중소형 가구인 전용 59㎡의 경우 조합원 물량이 로얄층을 대부분 차지하고 있어 일반분양 물량이 저층에 대다수 포진해 있다. 게다가 주택형과 관계없이 상일동역 접근성이 뛰어난 동은 조합원이 대다수 차지하는 점을 일반분양 청약자가 감안해야 한다.

전용 84㎡형의 일반분양분이 1067가구로서 전체의 4분의 3을 차지, 1순위 청약에서 인기세대를 겨냥한 청약경쟁이 치열할 전망이다. 특히 41개동 가운데 고층 조망권이 여러 동에 고르게 분포돼 있는 만큼 만족도도 높을 것으로 보인다. 다만 상일동역에 가까운 동일수록 저층 물량이 다수인 것은 감안해야 한다.

지하철 5호선 상일동역을 품은 초역세권 단지로 현재 2개인 지하철역 입구는 향후 2개소가 추가로 설치될 예정이어서 접근성은 더욱 향상될 전망이다. 단지 내에는 초등학교가 개교할 예정이어서 학부모 수요자들의 관심도 높을 것으로 보인다.

분양관계자는 "올해 서울 내 재건축 단지 가운데 가장 큰 규모인 만큼 관심이 높다"며 "가격도 예상보다 낮아 실수요자 위주의 청약에도 불구하고 높은 경쟁률이 점쳐진다"고 말했다.

정부는 9·5 추가 대책을 통해 1순위 청약자격 요건을 강화했다. 투기지역과 청약조정지역으로 묶이면서 1순위 자격을 통장가입기간 2년, 납입횟수 24개월로 종전에 비해 곱절 강화했고, 중소형의 경우 가점제로 당첨자를 모두 선정하면서 2주택자의 청약을 원천 봉쇄했다.

▲ 조기 완판에 무게…경쟁률 평균 20 대 1 안팎 전망

지난해 분양한 '고덕 그라시움'의 경우 1621가구 모집에 3만6000여명의 청약자가 몰리며 평균 22대 1의 경쟁률을 기록한 바 있다. '고덕 아르테온'은 다주택자에 대해 고강도 규제가 적용되는 강남권 첫 분양단지여서 경쟁률은 ‘고덕 그라시움’에 미치지 못할 전망이다. 반면 내년 신(新)DTI이 청약경쟁률에 변수로 작용할 소지도 크다.

 

고덕동 인근 K부동산 관계자는 "1순위 청약요건이 강화됐다 해도 내년 더 강력한 금융권 규제가 기다리고 있는 만큼 청약률이 크게 떨어지지 않을 것"이라고 강조했다. 현지 전문가들은 평균 20 대 1 안팎의 성적을 내다봤다.

조기 완판에 대해서는 의견이 엇갈린다.

상일동 S부동산중개사는 "지난해 '고덕 그라시움'의 전용 84㎡ 이하의 일반분양분 분양가가 9억 원 이하여서 강남과 서초, 송파와 달리 중도금대출이 이뤄진다"면서 "이는 청약율과 계약률 제고에 호재로 작용할 전망이다"고 주장했다.

반면 T부동산중개사는 "작년 '고덕 그라시움'과 달리 중도금 대출이 최소 30% 이상 축소되면서 자금여력이 없는 무주택자들이 청약대열에 가세하기 어려운 상황이다"면서 "지금은 가수요에 의존했던 지난해 범강남권 분양시장과 달리 일반분양분이 많은 단지에 구매력을 갖춘 청약층은 엷어지면서 계약률도 떨어질 가능성이 높다"고 말했다.

 

지역중개업계는 그러나 지난 9월 개포에서 분양한 '래미안 강남 포레스트'와 같이 중도금이 대출되지 않아 계약을 포기하는 사례는 많지 않을 것이라 데 이의를 달지 않았다.

▲쏟아지는 강동구 물량…로또 '물거품' 가능성 주의보

최고의 입지와 저렴한 분양가 등으로 흥행보증 수표로 여겨지는 '고덕 아르테온' 이지만 청약자는 강동구에 쏟아질 입주폭탄을 염두에 두어야한다는 지적에 귀를 기울일 필요가 있다.

인근 단지 분양권의 고공행진 호가만큼 '고덕 아르테온'에 큰 웃돈이 붙을 지에 회의적인 전망이 나오기 때문이다.

고덕동 인근 Y부동산 관계자는 "당장 흥행에는 큰 무리가 없다"면서도 "지난해부터 강동구 일대 입주 및 분양물량이 상당한 것이 웃돈형성에 걸림돌"이라고 내다봤다.

실제 인근 부동산에 따르면 지난 2015년부터 올해까지 강동구에 입주를 완료하거나 분양을 마친 단지는 총 7개 단지에 약 2만여 가구에 달한다.

 

단지별로는 고덕래미안 힐스테이트(2017년 3월 입주)와 고덕숲 아이파크(2017년 12월) 연내 입주를 마친다. 이밖에 △고덕 그라시움(2016년 9월) △고덕 롯데캐슬 베네루체(2017년 5월) △고덕 센트럴 아이파크(2017년 7월) △고덕 센트럴 푸르지오(2017년 7월) 등이 순차적으로 새집들이 예정이다.

강동구를 포함해 인근의 하남미사, 송파구, 남양주 다산신도시 등에서도 오는 2019년까지 입주물량이 4만여가구에 달하는 만큼 공급과잉이 집값 변화의 일대 변수로 작용할 전망이다.

더욱이 금융규제 강화와 소득의 정체가 지속될 경우 강동구 일대 아파트 가격의 상승은 제한적일 것으로 보인다.

'고덕 아르테온'의 경우 전용 84㎡ 기준 최고가는 8억5000만원 수준이다. 강동구 최고 호가 단지인 '고덕 그라시움'(9억5000만원), '고덕래미안 힐스테이트'(9억2000만원) 등에 비해 가격 경쟁력을 갖췄다.

Y부동산 관계자는 "고덕 그라시움의 분양권 호가를 감안할 때 이 단지의 웃돈이 상당할 것처럼 보인다"면서도 "입주시점에 매매가 허용되는 만큼 시세 차익은 2년 반이 지난 2020년에 가서야 알 수 있다"이라고 조언했다.

한편 이 단지는 오는 31일 특별공급, 11월 1일 1순위 당해지역, 2일 1순위 기타지역, 3일 2순위 청약 순이다. 당첨자는 9일에 발표되며 정당계약기간은 14∼16일이다.

 

베타뉴스 조항일 (hijoe77@betanews.net)
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