"고소득 실수요층 간의 입주 경쟁이 후끈 달아오르고 있다"

잠원동 S부동산중개사는 "시장은 정부의 인위적 분양가 규제를 집 마련의 신호로 보면서 앞다퉈 청약대열에 가세할 태세다"면서 "치열한 경쟁이 불가피, 문재인 정부의 강남 재건축 집값잡기의 후속 버전이 나와야 할 것이다"며 '신반포 센트럴자이'의 분양열기의 의미를 부여했다.

투기과열과 투기, 조정대상 등 3중 고강도 규제가 높은 규제를 담은 8·2 부동산 대책에도 불구하고 서울 강남권 분양시장은 더욱 뜨거운 열기를 발산하고 있다. GS건설이 신반포6차를 재건축하는 '신반포 센트럴자이'는 정부의 8·2 부동산 대책의 실효성을 가름하는 시험대다.

나아가 올해 강남권 분양시장의 '백미'로 통하는 개포시영재건축 '래미안 강남 포레스트'의 성적 가늠대이기도 하다.

서울 부동산 시장을 주름잡는 신반포 일대 재건축이라는 이슈는 물론 평균 분양가가 3.3㎡당 평균 4250만원으로 예상가보다 무려 400만원 낮게 책정되면서 서울은 물론 수도권 등에서도 청약자 쇄도가 예상되고 있다. 당첨만 되면 수억원을 챙길 수 있는 '로또' 단지인 것이다.

▲2만5000여명 구름인파, '실수요자' 대부분

GS건설에 따르면 주말 3일간 견본주택을 찾은 방문객은 2만5000여명에 달했다. 총 757가구 중 일반분양이 142가구에 불과한 점을 감안하면 관람객이 상당한 편이다. HUG(주택도시보증공사)의 분양가 규제에 힘입어 예상보다 낮은 분양가가 책정된 이 단지는 투자자 못지 않게 실수요를 목적으로 한 방문객들이 상당했다.

GS건설 관계자는 "서울 뿐 아니라 수도권 일대에서도 찾아온 방문객이 무리를 지었다"며 "중장년층은 물론 20~30대 세대 사이에서도 높은 관심을 받는 것 같다"고 말했다.

당초 이 단지는 평균분양가가 3.3㎡당 4700만원에 육박할 것이라는 전망이 지배적이었다. 최근 성수동 일대에 분양한 주상복합 단지인 대림산업의 '아크로 서울포레스트'가 3.3㎡당 평균 4750만원의 분양가가 책정되면서 강남 한복판에 조성되는 신반포 센트럴자이가 최고가 행진을 이을 것이라고 예상했기 때문이다.

HUG의 분양가 규제, 즉 '보이는 손'을 거친 이 단지의 책정 분양가는 신반포 일대 분양 단지에 비해 투자가치를 상대적으로 돋보이게 만들었다. 지난해 초 분양한 GS건설의 '신반포자이'는 평균분양가가 3.3㎡당 4457만원으로 이번 '신반포 센트럴자이'보다 약 200여만원 높다.

▲분양가 차익 3억 이상 실현 전망

지난 2015년 분양했던 대림산업의 '신반포 아크로리버뷰'와 대우건설의 '반포센트럴푸르지오써밋'의 분양권 실거래가가 3억원 이상.  이들 단지의 분양가가 4,100만원 안팎이었음을 감안할 때 고속버스터미널 바로 앞, 노른자위에 분양 중인 '신반포 센트럴자이'의 청약열기는 불보듯 뻔할 수밖에 없는 것이라는 게 현지 부동산중개업계의 전언이다.

업계는 특히 한 채당 10~20억원의 이 단지에 시공사인 GS건설이 중도금 대출을 보증, 최고 40%까지 대출 알선에 나선데 주목했다.

업계 관계자는 "정부의 분양가 규제로 합리적인 분양가가 책정되면서 조기 완판은 문제가 없었다"면서 "초고가 주택의 유효 구매력을 감안할 때 GS건설의 중도금 대출 보증은 다른 포석이 깔린 것이다"고 지적했다.

그는 "현재 최대의 재건축 격전지인 '반포주공 1단지'의 현대건설과의 수주전에서 유리한 고지를 확보하려는 GS건설의 전략이 이 단지 분양 마케팅에 숨어있다"며 "이 단지의 조기 완판에 불을 붙이는 GS의 전략은 과열 청약으로 귀결, 정부의 후속 규제를 초래할 소지가 있다"고 꼬집었다.

GS건설의 '신반포 센트럴자이'의 입지 [GS건설 제공]

서울 서초동 H부동산 관계자는 "지하철 고속터미널 3·7호선 초역세권임에도 불구하고 분양가는 인근의 단지들보다 저렴, 전용 59㎡의 청약경쟁률이 100대 1을 넘어설 것으로 본다"며 "중순부터 적용하는 1순위 청약자격 강화와 중소형 가점제 100%에 앞서 청약하는 소규모 일반 단지여서 올해 서울의 최고 경쟁률을 갱신할 것으로 보인다"고 내다봤다.

▲조합원 1회 전매 분양권도 상종가 예상 

단지의 주택형별 가구수는 △59㎡ 61가구 △84㎡ 28가구 △98㎡ 18가구 △114㎡ 35가구 등 142가구다. 전용 59㎡의 경우(A타입 한정) 101동 5·6호는 저층과 고층이 고르게 분포돼 있고 주출입구와도 가까워 1순위 청약에서 높은 경쟁률이 점쳐지고 있다. 24층 높이의 102동에서도 2층부터 24층까지 일반분양분이 상당하다.

반면 84㎡ 이상의 주택형을 선호하는 수요자는 조합원 물량을 알아보는 것이 합리적으로 보인다. 114㎡B타입을 제외하고는 대부분 저층 위주의 물량이다. '신반포 센트럴자이' 조합원의 경우 전매가 한 번 가능한 만큼 상당한 프리미엄이 예상된다.

신반포 일대 B부동산 관계자는 "신반포6차 조합원의 경우 단 한번 전매가 가능하다"며 "예상보다 저렴한 가격과 8·2 대책이 맞물리면서 부르는게 값이 될 가능성이 높다"고 전망했다.

더욱이 투기과열지구 및 투기지구로 지정된 지역인 만큼 중도금 대출이 어려운 상황에서 GS건설이 시공사 보증으로 40%까지 대출을 알선하는 만큼 '신반포 센트럴자이'의 분양권 당첨권은 백지수표급 로또로 거듭나고 있다.

한편 이 단지는 지하 2층~지상 35층, 7개동, 총 757가구 규모다. 오는 6일 특별공급을 시작으로 7일 당해지역 1순위, 8일 기타지역 1순위 청약을 진행한다. 당첨자 발표일은 15일이다.

베타뉴스 조항일 (hijoe77@betanews.net)
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