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신한알파리츠 : 성장형 리츠로 부상 기대..하나금융투자

  • 홍진석
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    입력 : 2019-10-24 00:04:08

    신한알파리츠는 초역세권 오피스빌딩을 기초자산으로 삼아 투자자들에게 안정적이고 꾸준한 수익을 배분하는 투자상품이다. 신한알파리츠의 운용자산 가운데 판교크래프토타워(알파돔 빌딩)은 판교역과 연결돼 있다. 아울러 네이버 스노우 무지(MUJI) 신한금융투자 등 우량임차업체를 확보하고 있다. 판교크래프톤타워가 자리잡은 신한알파리츠의 운용 자산 중 판교크래프톤타워(알파돔 빌딩)는 판교역과 연결되어 있고 네이버, 스노우, 무지(MUJI), 신한금융투자 등 우량임차인을 확보하고 있다.

    판교크래프톤타워가 위치한 BBD(분당/판교 업무지구)는 강남역과 신분당선을 통해 이어져 있어 접근의 용이성을 확보하고 있으며 향후 신분당선 연장과 GTX 개발로 광역 접근성이 향상된다면 수요가 더욱 늘어날 전망이다. 용산 더프라임 역시 용산 미군기지 이전 및 용산 국제업무지구 개발의 호재로 임대율 99%대를 유지 중에 있어 편입 자산군들의 성장성과 안정성이 돋보인다.

    신한알파리츠는 성장형 리츠로, 개방형이라 추가 편입자산의 확실성 부분에서는 다소 약하지만, 편입기준을 지키며 매입을 해 나갈 경우 매입자산의 수익성 측면에서는 양호한 성과가 지속될 수 있다. 신한알파리츠를 운용하는 AMC는 신한리츠운용으로 잠재적으로 시가총액 1조원 수준까지 보유자산 규모를 지속해서 확대할 것으로 기대된다.

    최근 신한리츠운용은 신라스테이 천안을 매입하면서 호텔 리츠업에도 뛰어들었다. 해당 건물의 임차인은 신라스테이로 안정적인 임차인을 확보하고 있으며 낮은 리스크 덕분에 2.95%의 낮은 금리로 자금조달을 완료하였다. 임대차기한은 2036년 7월까지다. 파이프라인 및 임대차 기한을 다양화시키면서 리스크 최소화에 집중하고 있다.

    신한알파리츠의 현 주가는 상장 이후 약 60%정도 상승한 수준이다. 이로 인해 기대배당수익률도 6%대에서 4.0%수준으로 낮아졌다. 그러나 신한알파리츠는 성장형 리츠라는 아이덴티티를 확실히 지키고 있다는 측면에서 투자매력이 높다. 추가 편입자산의 수익률 제고를 통해 기대배당률이 현 수준 이상에서 지속될 수 있을 것으로 예상한다.

    신한알파리츠는 부동산투자회사(리츠 REITs) 전문업체다. 사업환경은 ▷리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자한 뒤, 일부 수익을 투자자에게 배당으로 돌려주는 방식의 사업을 하는 회사이며 ▷평균 배당수익률 5~7%이며 소액으로 부동산에 간접투자 할 수 있는 점이 투자자의 관심을 끌어왔다.

    신한알파리츠는 경기변동과 관련 부동산시장동향과 국내 거시경제의 경기흐름에 민감하게 반응해 왔다. 동사의 투자대상은 ▷ 실물부동산인 판교 알파돔시티 6-4블록 오피스빌딩이다. 2018년 3월 준공 완료했으며 임대차현황은 2018년 5월 말 기준 업무시설 부분(4층~15층)은 임대면적 100%에 대해 임대차계약이 체결됐다. 판매시설 부분(지하1층~3층)은 임대면적 66.9%에 대해 임대차계약을 마무리했다. 신한알파리츠는 부동산 관련 증권인 더프라임 리츠보통주식을 발행했다. 용산구 소재 더프라임타워 오피스빌딩을 보유 운용하는 리츠의 보통주식으로 해당 주식에서 지급되는 배당수익을 목적으로 투자한 투자자산이다.

    신한알파리츠의 영업비용은 ▷위탁수수료 = 자산관리 자산보관 사무수탁 위탁수수료 지급 ▷수선유지비 수도광열비 제세공과금 보험료 임대중개수수료 등 지급 ▷회계감사비 지급 등이다. 신한알파리츠의 실적은 ▷보유건물의 임대료 상승 ▷입지현황에 좋은 사업지 보유 ▷리츠에 대한 퇴직연금의 투자 허용 등 정부 지원 등이 진행되면 개선돼 왔다. 신한알파리츠의 재무리스크는 ▷보유 건물의 임대 공실 증가 ▷국내 경기 침체 ▷임차인 모집의 어려움 및 임대료 연체 미납 등이다.

    신한알파리츠의 경영권은 이준구 대표이사가 맡고 있다. 옛상호는 신한케이리츠위탁관리부동산투자회사였다. 설립일은 2017년 12월18일이고 상장일은 2018년 8월8일이다. 그룹명은 신한알파위탁관리부동산투자회사다. 본소재지는 서울 종로구 종로 33번지다. 감사의견은 적정으로 대우회계법인이 제시했다.

    신한알파리츠는 비거주용건물임대업종에 속해 있으며 해당 업종에서 매출 기준 148위를 기록하고 있다. 1~5위 기업은 롯데물산 신세계사이먼 신세계센트럴시티 스타필드하남 강남금융센터 등이다. 신한알파리츠의 최근 종가는 8260원이고 52주 최고 최저가는 8600원 5340원이다. 액면가는 1000원이고 발행주식수는 4764만주이고 시가총액은 3934억원으로 시총순위는 273위다. 외국인지분율은 2.38%이고 기말보통주배당률은 11.6%이고 기말우선주배당률은 37.1%다.

    하나금융투자 : 신한알파리츠(293940) 앞으로가 기대되는 성장형 리츠

    종목리서치 | 하나금융투자 채상욱 이송희 | 

    초역세권 오피스빌딩을 기초자산으로

    신한알파리츠의 운용 자산 중 판교크래프톤타워(알파돔 빌딩)는 판교역과 연결되어 있고 네이버, 스노우, 무지(MUJI), 신한금융투자 등 우량임차인을 확보하고 있다.
    판교크래프톤타워가 위치한 BBD(분당/판교 업무지구)는 강남역과 신분당선을 통해 이어져 있어 접근의 용이성이 있으며, 향후 신분당선 연장 및 GTX 개발로 광역 접근성이 향상된다면 수요가 더욱 늘어날 전망이다.

    용산 더프라임 역시 용산 미군기지 이전 및 용산 국제업무지구 개발의 호재로 임대율 99%대를 유지 중에 있어 편입 자산군들의 성장성과 안정성이 돋보인다.

    신한알파리츠는 성장형 리츠로, 개방형이라 추가 편입자산의 확실성 부분에서는 다소 약하지만, 편입기준을 지키며 매입을 해 나갈 경우 매입자산의 수익성 측면에서는 양호한 성과가 지속될 수 있다.

    AMC 신한리츠운용의 추가 자산 매입

    신한알파리츠를 운용하는 AMC는 신한리츠운용으로, 잠재적으로 시가총액 1조원 수준까지 보유자산 규모를 지속해서 확대할 것으로 기대된다.

    최근 신한리츠운용은 신라스테이 천안을 매입하면서 호텔 리츠업에도 뛰어들었다.

    해당 건물의 임차인은 신라스테이로 안정적인 임차인을 확보하고 있으며 낮은 리스크 덕분에 2.95%의 낮은 금리로 자금조달을 완료하였다.

    임대차기한은 2036년 7월까지다.

    파이프라인 및 임대차 기한을 다양화 시키면서 리스크를 최소화 중에 있다.


    신한알파리츠 Valuation

    현 주가는 상장 이후 약 60%정도 상승한 수준이라 기대배당수익률도 6%대에서 4.0%수준으로 낮아졌다.

    그러나 신한알파리츠는 성장형 리츠라는 아이덴티티를 확실히 지키고 있다는 측면에서 투자매력이 높고, 추가 편입자산의 수익률 제고를 통해 기대배당률이 현 수준 이상에서 지속될 수 있을 것으로 예상한다.

    신한알파리츠의 19F P/FFO는 24.5배, P/NAV는 1.5배수준이다.



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