매수유지 목표주가 46000원 현재가 31000원대

NH투자증권 이민재 애널리스트는 GS건설( 코스피 006360GS Engineering & Construction Corp. KIS-IC : 건설 및 엔지니어링 | KRX : 건설업 | KSIC-10 : 토목시설물 건설업)에 대해 여전히 ▷유효한 밸류에이션이 매력적이라고 평가했다. ▷분양가상한제 시행령 개정안 ▷보완발표로 관리처분계획 단계에 있던 현장 2만 세대에서 추가적인 진행이 가능하게 됐다. 2019년 분양 목표는 달성하기 쉽지 않겠지만 전년도 실적인 2만세대를 웃돌 것으로 예상된다. 2019년 실적 기준으로 현주가는 PER(주가수익비율)에 5.5배 수준이다.

NH투자증권은 GS건설에 대해 ▷투자의견 매수 ▷목표주가 4만6000원 유지를 제시했다. 10월 1일 발표된 분양가상한제 시행령 개정안 보완방향은 ▷관리처분계획인가 기승인 시 분양가상한제 적용 제외 ▷시행령 시행(10월 말 예상) 6개월 유예기간확보 등 당초 계획보다 다소 완화됐다.

GS건설이 보유한 ▷관리처분계획 단계 사업물량은 4만7000여 세대로 타 건설사 평균보다 2배 이상 많은 수준이다. 올해 분양이 예정된 중대형 현장들 중 일반 분양가 산정문제나 조합 내 이슈 등이 있는 일부 현장의 분양이 내년으로 미뤄질 수 있다. 그러나 전년도 실적인 ▷2만세대는 웃돌 전망이다. 2020년 분양물량도 올해에서 연기된 현장인 성남신흥2구역 등과 송도 자체사업 등을 감안하면 최소 2만세대 이상으로 예상된다. 분양가상한제 대책 이후에도 ▷연착륙은 가능할 전망이다.

GS건설은 ▷3분기 주택부문 매출 감소로 인해 ▷실적부진을 면하지 못했다. ▷연결기준 매출은 전년대비 22.7% 하락한 2조5000억원 ▷영업이익은 전년대비 18.2% 감소한 1908억원으로 ▷영업이익 관련 컨센서스 2090억원을 밑돌 것으로 예상된다. 이는 올들어 ▷킨텍스원시티(4480억원) ▷흥덕파크자이(3965억원) 등과 같은 대형 현장들이 준공됐기 때문이다.

GS건설의 플랜트 부문은 ▷GS칼텍스 MFC(1조2000억원) ▷LG화학 여수제2공장(4000억원 ) 등 계열사 대형 프로젝트 대부분이 2020년 완공될 예정이다. 이로 인해 ▷2019년 6000억원 ▷2020년 8000억원 이상의 매출인 인식될 것으로 예상된다. 2019년 실적 기준으로 ▷CB(전환사채) 100% 전환을 가정했을 때 ▷PER(주가수익비율)은 5.5배로 ▷건설업 평균 PER 6.3배 대비 ▷저평가상태로 이는 ▷투자대상으로 주목할 대목이다.

GS건설은 2분기 시장기대치를 다소 하회하는 실적을 기록하였으나 ▷분기당 2000억원의 영업이익을 기대해 볼 수 있는 회사라는 점은 변함이 없다고 판단된다. 다만 정부의 ▷분양가규제 강화 기조로 악화된 ▷투자심리를 극복할 수 있는 모멘텀이 두드러지지 않는다는 점이 아쉽다. 현재 주가는 12개월 선행 기준 ▷PBR 0.6배 ▷PER 5배에 불과해 밸류에이션 매력이 높지만 주가의 본격적인 반등을 위해서는 시장 우려를 극복하는 신규 주택공급 추이 보다 적극적인 해외수주 의지가 필요해 보인다.

GS건설은 2분기 연결기준 ▷매출액 2조5700억원 ▷영업이익 2064억원 ▷지배주주순이익 1,433억원 등 잠정실적을 발표하였다. 주택 준공정산 효과로 주택 건축 부문 매출총이익률이 16.2%로 개선되었으나 ▷주택건축 ▷플랜트 부분의 매출감소의 영향으로 매출과 영업이익 모두 시장기대치를 하회하였다. ▷지배주주순이익은 시장기대치를 상회하였는데 ▷소송 승소에 따른 공사비 회수 (84억원) ▷용인 기술연구소 매각차익 (84억원) ▷환차익 (101억원) 등이 반영되었기 때문이다.

GS건설의 ▷상반기 주택공급은 6500세대이고 7월 말까지 1만1000세대 공급이 예상된다. 연간 공급목표 2만8000 세대 중에서 민간택지 분양가 상한제 도입 불확실성으로 인해서 연기 가능성이 있는 물량은 약 4000세대로 파악된다. 정비사업 중에는 이미 이주가 시작된 물량을 많이 확보하고 있어 시장 우려보다 순조로운 공급이 가능할 것으로 판단한다.

GS건설은 주택 부문에서 경쟁력을 확보하고 있으며 매출은 증가흐름을 유지하고 있고 순이익은 흑자로 돌아섰다. ▷1969년 12월 설립되어 ▷인프라 ▷건축 ▷주택신축판매 ▷플랜트 ▷전력 ▷해외종합건설업 등을 주요 사업으로 삼고 있다. 주택 부문에서 ▷자이 브랜드를 바탕으로 업계 내 경쟁력 확보하고 있으며 ▷평택 ▷안산 ▷광교 ▷김포 등으로 주택사업 확대하며 주택 부문에서 1위 기록했다.

GS건설은 ▷GS계열에 속해 있으며 ▷자이에스텍 ▷자이에스앤디 ▷지씨에스▷자이오엔엠 다수의 해외법인을 보유하고 있다. 동사는 ▷인프라 및 자체공사 부문의 부진에도 불구하고 ▷건축 주택 부문의 기성실적이 확대된 가운데 플랜트 부문의 양호한 성장으로 전년대비 매출규모는 성장세를 유지했다. 저가현장 축소 등 해외사업의 안정적 마무리로 전년대비 ▷영업이익률이 상승했고 ▷영업수지 개선으로 법인세비용 증가에도 순이익은 흑자로 돌아섰다. ▷주택부문의 신규 공급 확대와 분양 증가가 기대되나 ▷건축플랜트 부문의 수주잔고 위축 등으로 매출 성장은 제한된 범위 내에서 진행될 전망이다.

GS건설은 토목시설물 건설업종에 속해 있으며 해당 업종에서 1위를 유지하고 있다. 2~5위 기업은 ▷대림산업 ▷포스코건설 ▷에스케이건설 ▷한화건설 등이다. GS건설은 해외매출비중이 높은 국내 상위권건설업체다. ▷사업환경은 ▷ 세계 경제 침체 속에서도 고유가로 중동 중심 해외 플랜트 사업부 성장▷ 경제성장 속도 둔화와 주택보급률 상승으로 국내 건설업도 성숙사업으로 변화 ▷ 건설업은 내수 경기부양의 유력한 수단으로 정부의 간접적인 지원을 받아왔다.

GS건설은 경기변동과 관련해 ▷건설은 국내 부동산 경기에 따라 호황 불황이 반복됐고 ▷해외 플랜트는 원유가와 중동 경기에 영향을 받아왔으며 ▷주요제품은 인프라부문의 도로 철도 건설사업이다. 동사의 사업부문은 ▷건축부문 = 사무용빌딩 공장 아파트 ▷플랜트부문 = 석유정제설비 수처리시설 ▷전력부문 = 발전소 전력제어 지역난방 등으로 구성된다. 원재료는 ▷철근(9.6%) ▷레미콘(12.8%) ▷전선(1.7%) ▷토건기타(58.4%) ▷플랜트기자재 (17.2%)

GS건설의 주요 실적변수 ▷정부의 건설·토목 예산 규모와 부동산 규제정책 ▷주택 미분양 ▷원유가 동향 등이다. 동사의 재무건전성은 중상위등급으로 ▷부채비율208% ▷유동비율128% ▷자산대비차입금비중16% ▷이자보상배율 6배 등이며 ▷신규사업은 미공개상태다. 동사의 주식에 대한 내재가치 분석 결과에 따르면 ▷수익성장성은 최고등급이었고 ▷밸류에이션과 ▷재무안전성은 중상위였다. ▷현금창출력은 중간등급 ▷사업독점력은 중하위등급으로 매겨졌다.

GS건설은 ▷해외 매출실적은 높은 국내 상위권 건설업체다. 사업환경은 ▷세계 경제 침체 속에서도 고유가로 중동 중심 해외 플랜트 사업부가 성장중이고 ▷경제성장 속도 둔화와 주택보급률 상승으로 국내 건설업도 성숙사업으로 변화하고 있으며 ▷건설업은 내수 경기부양의 유력한 수단으로 정부의 간접적인 지원을 받아왔다.

GS건설의 경기변동은 ▷건설은 국내 부동산 경기에 따라 호황 불황이 반복해왔으며 ▷해외 플랜트는 원유가와 중동 경기에 영향을 받아왔다. 주요제품은 ▷인프라부문 = 도로 철도 ▷건축부문 = 사무용빌딩 공장 아파트 ▷플랜트부문 = 석유정제설비 수처리시설 ▷전력부문 = 발전소 전력제어 지역난방 등으로 구성된다. 동사의 투자매력에 대한 ▷계량 분석 결과에 따르면 ▷수익성장성은 최고등급으로 평가됐고▷ 밸류에이션과 ▷재무안정성은 중상위 ▷현금창출력은 중간등급 ▷사업독점력은 최하위로 나타났다.

GS건설의 원재료는 ▷철근(9.6%) ▷레미콘(12.8%) ▷전선(1.7%) ▷토건기타(58.4%) ▷플랜트기자재(17.2%) 등이며 동사의 주요 실적변수는 ▷정부의 건설·토목 예산 규모 확대와 부동산 규제 완화 ▷주택 미분양 하락 ▷원유가하락 등이 진행되면 수혜를 입어왔다. 동사의 재무건전성은 중상위등급으로 평가됐으며 ▷부채비율197% ▷유동비율131% ▷자산대비차입금 비중14% ▷이자보상배율8배 등으로 요약된다.

[NH투자증권 ] GS건설 - 여전히 유효한 밸류에이션 매력 

분양가상한제 시행령 개정안 보완 발표로 관리처분계획 단계

현장 2.0만세 대의 추가적인 진행 가능. 2019년 분양 목표는 달성하기 쉽지 않으나 전년 도 실적인 2.0만세대는 초과할 전망. 2019년 실적 기준 PER 5.5배 수준 분양가상한제 시행령 개정안 보완 발표 이후 동사에 대한 투자의견 Buy, 목표주가 46,000원 유지. 10월 1일 발표된 분 양가상한제 시행령 개정안 보완방향은 1) 관리처분계획인가 기승인 시 분 양가상한제 적용 제외, 2) 시행령 시행(10월 말 예상) 6개월 유예기간 확보 등 당초 계획보다 다소 완화됨. 동사가 보유한 관리처분계획 단계 사업물량 은 4.7만세대로 타 건설사 평균보다 2배 이상 많은 수준. 올해 분양이 예 정된 중대형 현장들 중 일반 분양가 산정문제나 조합 내 이슈 등이 있는 일부 현장의 분양이 내년으로 미뤄질 수 있음. 그러나 전년도 실적인 2.0만 세대는 초과할 전망. 참고로 내년 분양물량도 올해 미뤄진 현장(성남신흥2 구역 등)들과 송도 자체사업 등을 감안하면 최소 2.0만세대 이상으로 예상. 분양가상한제 대책 이후에도 연착륙은 가능할 전망

3분기 주택 부문 매출 감소로 인한 실적 부진

연결기준 매출 2.5조원(-22.7% y-y), 영업이익 1,908억원(-18.2% y-y)으 로 영업이익 컨센서스 2,090억원을 하회할 전망. 이는 킨텍스원시티(4,480 억원), 흥덕파크자이(3,965억원) 등과 같은 대형 현장들이 준공되었기 때 문. 플랜트 부문은 GS칼텍스 MFC(1.2조원), LG화학 여수 제2공장(0.4조 원) 등 계열사 대형 프로젝트 대부분이 2020년 완공될 예정인 바, 2019년 0.6조원, 2020년 0.8조원 이상 매출로 인식될 전망

밸류에이션 매력이 가장 큰 장점

2019년 실적 기준으로 CB(전환사채) 100% 전환을 가정했을 때 PER은 5.5배로 건설업 평균 PER 6.3배 대비 저평가

베타뉴스 홍진석 (press@betanews.net)
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