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현실화되는 분양가상한제…서울 집값 안정될까

  • 곽정일 기자
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    입력 : 2019-08-12 09:48:30

    ▲ 송파구 잠실 주공5단지 전경. © 연합뉴스

    [베타뉴스=곽정일 기자] 정부가 민간택지에 대한 '분양가 상한제'를 12일 시행 발표 예정인 가운데 가격 급 상승 조짐을 보이는 서울의 집값이 잡힐지 시선이 쏠리는 모습이다.

    여당과 정부는 12일 국회에서 비공개 협의회를 열고 민간택지 분양가 상한제 개선 방안을 논의 후 오후쯤 발표할 것으로 예상된다.

    개정안에는 민간택지 아파트에 분양가 상한제를 적용할 수 있는 조건을 완화하는 내용이 담길 것으로 전망된다. 분양가 상한제는 정부가 매년 두 차례 고시하는 기본형 건축비(가산비 포함)에 땅값인 택지비(감정평가액+가산비)를 더한 값 이하로 분양가를 제한하는 제도다.

    현재 시장에서는 상한제의 파장이 어디까지 미칠지 촉각을 곤두세우는 모습이다. 특히 현재 가격이 치솟고 있는 서울의 집값을 다시 안정화 할 수 있을지에 여부에 대해 관심이 쏠리고 있다.

    현행 주택법 시행령 제61조에 따르면 민간택지 아파트에 분양가 상한제를 적용하기 위해서는 일단 3개월간 해당 지역 주택가격 상승률이 해당 지역이 포함된 시·도 물가 상승률의 2배를 넘어야 한다.

    또한 ▲ 최근 1년 분양가 상승률이 물가 상승률의 2배 초과 ▲ 최근 3개월 주택매매량 전년동기대비 20% 이상 증가 ▲ 직전 2개월 월평균 청약 경쟁률이 5대 1 초과 또는 국민주택규모 주택 청약경쟁률이 10대 1 초과 등 3개 기준 중 하나를 충족해야 한다.

    ◆ 시장 '아직은 조용' 관망 분위기

    부동산 시장은 시행에 대해 아직까지는 지켜보자는 관망 분위기다.

    연합뉴스에 따르면 강남구 대치동의 한 중개업소 대표는 "정치권에서 일본 수출 규제 등을 이유로 분양가 상한제 시행을 연기해야 한다는 주장이 언론을 통해 보도된 영향인지, 지난달 초 3천만원이 빠진 뒤로 추가 하락은 없었다"며 "실제 이달 초까지만 해도 정말 상한제를 하는 게 맞냐며 의문을 갖는 사람도 적지 않았다"고 전했다.

    그는 "정치권의 기류 등으로 가격이 급락하지 않았지만 상한제 변수가 여전하다 보니 거래는 거의 없고 조용한 상황"이라며 "12일 상한제 도입 계획이 발표되면 가격이 떨어질 것으로 본다"고 덧붙였다.

    송파구 잠실 주공5단지도 상한제 발표를 앞두고 한산한 분위기였다.

    전용면적 75㎡는 올해 최고 19억9000만원까지 팔렸으나 지난달 정부가 분양가 상한제 도입 계획을 발표한 뒤 매수 문의가 줄고, 상승세도 멈췄다.

    그러나 고가 대비 4000만∼8000만원 가량 낮은 19억1000만∼19억5000만원 짜리 급매물은 최근까지도 거래가 이뤄졌다는 게 현지 중개업소의 설명이다.

    잠실동의 한 공인중개사도 "상한제 도입 여부를 놓고 정부와 정치권이 이견을 보이는 모습이 연출되면서 고점보다 싼 급매물은 거래가 되더라"며 "그러나 상한제 발표가 12일로 확정된 이후에는 매수 예정자들이 관망세로 돌아섰다"고 말했다.

    ◆ 주택공급 물량 감소, 청약 과열 부작용 대책 필요

    민간택지에 대한 분양가 상한제가 본격적으로 시행되면 일단 고분양가에는 제동이 걸릴 것으로 예측된다. 특히 강남 재건축·재개발 아파트들의 분양가가 크게 하락할 것으로 전망된다.

    그러나 수익성이 떨어지면 재건축 자체가 위축될 수도 있다. 분양가 상한제 확대로 서울의 아파트 분양가가 20~30% 내릴 것이라는 분석도 나오는 모습이다. 하지만 일각에서는 주택사업의 위축 및 공급 물량 감소, 청약 과열 등의 부작용을 우려하기도 한다.

    상한제 적용 대상이 되면 건설업체에서 아파트 분양 시 사업성이 떨어지기 때문에 아파트를 짓지 않게 되고 그만큼 공급이 위축될 수 있다는 것이다.

    이에 정부는 부작용에 대한 우려를 불식시키기 위해 시행안에 ▲과도한 시세차익 환수 ▲전매 제한 강화·의무 거주 기간 강화 ▲차익 환수를 위한 채권 입찰제 시행 등 구체적인 방안을 담을 것으로 전망된다.

    사실상 정부의 마지막 칼이라고도 이야기 하는 민간택지 분양가 상한제, 서울의 집값을 안정화하고 부작용을 최소화 시킬 수 있을 지 귀추가 주목되는 시점이다.



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