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진주 선학아파트, 재건축 고질적 갈등 우려

  • 박종운 기자
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    입력 : 2019-06-24 10:14:13

    ▲ 선학아파트 공사현장 전경©(사진=박종운 기자)

     

    사용검사 기간 내 부지확보 등 요건 불충족 시 사용검사 불가…수분양자 및 조합원 피해 우려

    조합 측, 자금 확보되면 정산 후 포기각서 제출하기로 약속

    계약 시 '조합' 측 사실 고지하지 않았다는 것은 거짓 '반박'

    [진주 베타뉴스=박종운 기자] 경남 진주시 소재 선학아파트의 재건축이 업체의 자금난 등으로 공사재개가 불투명해짐에 따라 장기화될 조짐을 보이고 있는 가운데 협력업체들의 줄도산과 조합원을 비롯한 수분양자들의 피해마저 우려되고 있다. 

    선학아파트는 진주시 하대동 576번지 외 7필지 일원 3187.1㎡ 면적에 1단지 규모로 건축면적 1099.99㎡(건폐율 32%), 연면적 1만402.89㎡(용적율 229%)의 지하 2층 지상 15층 규모로 공동주택(아파트) 및 부대·복리시설 75세대를 건축 중이며 현재 공사중단 상태로 방치돼 있다.

    진주시 자료에 따르면 선학아파트 주택재건축 정비사업조합(이하 '조합')은 지난 2009년 3월10일 조합설립인가 후 2013년 2월28일 사업시행인가와 2014년 4월23일 관리처분 인가를 거쳐 같은 해 10월1일 착공에 이르렀다.

    하지만 1차 시공사인 (주)엘리트종합건설의 자금부족으로 지난 2015년 10월 공사중단 후, 지난해 2월27일 2차 시공사인 (주)댄디종합건설로 시공사를 변경해 공사를 재개했으나 같은 해 5월 다시 시공사의 자금부족으로 공사중단에 이르게 됐다.

    최근 2차 시공사로 선정된 (주)댄디종합건설이 진주시와 각 언론사에 '선학아파트 재건축공사 관련 공사 중단의 문제점 및 조합 불법행위'와 관련한 탄원서를 제출하는 등 '조합' 측과 시공사간에 갈등을 야기하고 있어 공사 진행이 불투명해지는 한편, 협력업체들의 줄도산과 조합원을 비롯한 수분양자들의 피해마저 우려되고 있는 실정이다.

    시공사인 (주)댄디종합건설은 탄원서에서 "지난 2017년 11월 '조합'과 시공계약을 체결한 후 '조합'측의 요청에 따라 이자 및 운영경비와 감리비 등을 대여해가며 지난해 3월 공사에 착공했다"며 공사 중단 사유로 "▲사업부지내 일부 필지에 대한 '조합' 측의 소유권 미확보로 인한 사용검사 및 금융권 대출 불가 ▲사업장 인근부지(하대동 576-2번지)의 현장 건축선 침범으로 인한 추가 토지매입권 문제 발생('조합' 측의 토지매입 등 지적정리 필요) ▲당초 계약 시'조합' 측에서 조건부로 제시한 단지 내 상가분양(추가 2층으로 설계변경)과 관련한 허위 사실 발생"을 꼽았다.

    또 "'조합' 측과 진주시에 이와 같은 문제해결 및 공사재개와 관련해 수차례 협조를 요청했으나 추가 조치가 없어 장기간 방치된 상태"라며 "협력업체에 대한 미지급 공사비로 인해 10여개 업체가 심각한 경영난에 직면해 있다"고 덧붙였다.

    이어 "'조합' 측의 사업부지 미확보와 공사비 미지급 등의 갑질로 인해 시공사가 도산으로 내몰렸다"며 "'조합' 측의 이윤 및 경비를 마련하기 위한 불법적인 요소가 (없었는지) 의심스럽다"고 강조했다.

    뿐만 아니라 "진주시의 적극적인 중재 및 추가 조치를 강력히 요청한다"며 "용역업체의 과도한 용역비 책정과 상가 분양대금 우선 집행 등으로 이 사업의 수익성이 없다는 것을 알게 됐고, 더군다나 '조합' 측이 이에 대한 대책조차 없어 이러한 사실을 알지 못하는 조합원들의 피해가 가중되고 있다"고 지적했다.

    한편, (주)댄디종합건설이 제출한 자료에 따르면 선학아파트 재건축과 관련해 협력업체에 대한 미지급금은 최초 시공사인 (주)엘리트종합건설로부터 인수한 채무금을 포함 11억9454만1413원인 것으로 드러났다.

    시공사 관계자가 본지에 제시한 '조합'과 1차 시공사인 (주)엘리트종합건설 간의 선학아파트 주택재건축정비사업 공사계약서에 따르면 '조합원은 소유하고 있는 진주시 하대동 576번지 외 소재 토지를 제공하고 이에 대한 대가로 신축된 아파트 및 부대복리시설을 대물로 공급받는 조건'이며, '무상공급면적을 제외한 나머지 면적에 대해 21(평)형의 경우 928만7000원, 25(평)형은 4755만1000원, 28(평)형은 7706만3000원, 33(평)형은 1억2295만4000원을 공사분담금으로 3차(계약금 20%·중도금 60%·잔금 20%)에 걸쳐 납부하되 확정지분제에 대한 변동불가 금액'임을 명기하고, '지분인정금액은 1억2612만 원으로 현금청산금액은 지분인정금액의 85% 수준에서 협의'토록 하고 있다.

    그러나 2차에 걸친 장기간 공사중단 및 시공사의 도산으로 3차 시공사 선정이 불투명하고 2차 시공사인 (주)댄디종합건설이 "협력업체로부터 줄소송을 당하고 있는 상태라 미지급 공사비를 비롯한 채무관계가 완결되기 전에는 시공관계자 변경에 동의할 수 없다"는 완강한 입장을 고수하고 있을 뿐만 아니라 수익성이 떨어지는 소규모 사업장으로 금융권을 비롯한 시공사 재선정 등에도 애로를 겪을 수밖에 없는 입장이고, 이미 상가 수분양자의 경우 계약금과 일부 중도금까지 지급한 상태에서 수년간 가슴앓이를 하고 있는 실정이다.

    이러한 가운데 상가 6세대의 분양자가 '조합'이 아닌 1차 시공사인 (주)엘리트종합건설을 매도인으로 '조합'이 연대보증인으로 계약돼 있는가 하면 상가분양대금 4억4080만 원이 입금된 계좌가 정비(용역)업체의 요청으로 (주)엘리트종합건설이 정비업체에 대여해준 것으로 드러나 의혹을 부풀리고 있다.

    ▲ 선학아파트 공사현장 내부 전경.©(사진=박종운 기자)

    제보자 보호를 전제한 시공사 관계자는 "상가분양대금이 공사비 지급 또는 조합 운영에 사용된 것이 아니라 정비업체 대표자의 친척이 운영하는 산청군 소재 J기업의 건물 신축공사비 및 운영자금으로 사용됐다"고 주장했고, 본지가 계좌 거래내역을 확인한 결과 J기업의 거래내역을 확인할 수 있었다.

    이에 대해 정비업체 관계자는 "상가의 경우 대물변제 등 시행사와의 계약에 의해 시공사가 분양권을 가지기도 한다"며 "'조합'의 경우 지분제 방식으로 시공사가 전적으로 책임을 지고 모든 사업을 수행하고 계약 시 조합원의 무상지분을 확정해 계약하는 방식이므로 문제될 게 없다"는 입장이다.

    그럼에도 불구하고 정비업체 관계자는 취재를 하는 진주시청 출입 A매체 B기자에게 "기사를 잘 써달라"며 서류전달을 핑계로 20만 원인 든 봉투 3개(60만 원)를 전달하려다 진주경찰서를 통해 되돌려 받은 것으로 밝혀졌다.

    조합 관계자는 "(주)댄디종합건설이 시공관계사 포기각서를 제출해주지 않으면 시공사 재선정 등 추가 진행이 불가능하기 때문에 자금이 확보되면 정산 후 포기각서를 제출하기로 약속이 돼있다"며 "진주시로부터 탄원서가 제출됐다는 연락은 받았다. 계약서 추가서류에 (주)댄디종합건설이 제기하는 내용들이 다 포함돼 있었고, 계약 시 '조합' 측이 사실을 고지하지 않았다는 것은 거짓"이라고 반박했다.

    또 "(주)댄디종합건설이 최초 계약 시 부지문제를 비롯한 모든 문제들을 알아서 해결하겠다고 했었다"며 "사실상 시공사에 손해를 끼치지 않으려 지금까지 애를 써왔는데 지체상금을 비롯해 오히려 조합이 더 많은 피해를 보고 있는 실정이고, 현재로써는 이른 시간 내 공사 마무리와 자금확보가 최우선일 뿐 다른 대안은 없다. 미지급금에 대해서는 차후 실사를 거쳐 지급할 예정이며, 금융권과도 접촉 중인 상황인데 자금 확보 외에 탄원서를 제출한다고 해서 해결될 수 있는 사안이 아니지 않느냐"고 안타까움을 드러냈다.

    진주시 관계자는 "탄원서를 접수받아 검토 중에 있고, 부지확보 부분과 관련해서는 '조합' 측에서 소송 및 매입을 진행하고 있는 것으로 알고 있다"며 "설사 부지확보 등에 대해서는 (주)댄디종합건설이 주장하는 것과 같은 문제점이 있다고 하더라도 도시 및 주거환경정비법 등에 근거해 사업시행인가 및 분양승인이 가능하다. 단, 사용검사일 이전까지 부지확보 등이 완료되지 않을 경우 사용검사는 불가능하고 나머지 부분과 관련해서는 시가 사법권이 없는 상황이라 추가 조사는 불가능하다"고 말했다.

    익명을 요구한 한 건설업계 관계자는 "선학아파트의 경우 사업인가 후 지금까지 수년이 경과됐는데도 불구하고 부지확보 및 사업시행의 방해요인들이 제거되지 않고 있는데, 진주시 관계자의 주장대로 사업부지 확보 등이 완료되지 않은 상태에서 사업인가 및 분양승인을 해줄 경우 차후 소송이 지연되거나 '조합'이 미온적으로 업무를 처리할 경우 조합원을 비롯한 수분양자들은 공사가 완료되더라도 입주 및 재산권 행사에 제약을 받을 수밖에 없게 된다"면서 "법망만 피해가며 책임을 회피하려 할 것이 아니라 지금이라도 공사를 중단시키고 사업조건을 충족시키거나 사용검사 후 분양을 할 수 있도록 관리·감독 해야만 추가 피해를 막을 수 있을 것"이라고 강조했다.



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